关键词 民事,租赁合同,房屋租赁合同,违法性,终止履行,效力
裁判要点
出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。租赁标的物的违法性仅影响租赁协议效力，不影响双方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜所达成协议的效力。
基本案情
原告上海某工贸公司诉称：原告与被告上海某科技公司于2012年2月14日签订《租赁协议》，约定原告将某厂房出租给被告上海某科技公司，租赁期限为2012年2月14日至2017年2月13日，自2012年3月1日起算租金。2013年6月3日，原、被告就终止《租赁协议》、返还房屋一事进行协商，并签订《协议书》。该《协议书》约定，若被告上海某科技公司于2013年9月30日前向原告支付人民币10万元（币种下同），则原告放弃剩余租金；若被告上海某科技公司逾期支付的，则原告有权要求被告上海某科技公司支付全年租金438,000元；被告曹某某为被告上海某科技公司履行该协议承担担保责任。被告上海某科技公司仅于2013年10月28日向原告支付了1万元，剩余428000元至今未付。故原告诉至法院，请求判令：1.被告上海某科技公司支付租金428000元；2.被告曹某某承担连带清偿责任。 被告上海某科技公司、曹某某辩称：不同意原告的诉讼请求。因厂房建造未经有关部门批准、未办理消防验收手续，导致被告无法办理环评手续、无法通过消防验收，而且原告也未实际交付厂房。《租赁协议》违反了建筑法、消防法的强制性规定，应为无效。被告曹某某签订《协议书》时受到欺诈、胁迫，该《协议书》也无被告上海某科技公司盖章。同时，被告上海某科技公司提起反诉，请求判令：1.确认《租赁协议》及《协议书》无效；2.上海某工贸公司返还上海某科技公司已付租金1万元；3.上海某工贸公司赔偿上海某科技公司损失3万元。 针对被告上海某科技公司反诉，原告上海某工贸公司辩称：只认可《租赁协议》无效，其余反诉请求均不同意。 经审理查明：原告上海某工贸公司、被告上海某科技公司于2012年2月14日签订《租赁协议》，约定原告将某厂房出租给被告上海某科技公司，厂房建筑面积为2000平方米，租赁期限自2012年2月14日至2017年2月13日，租金起算日为2012年3月1日；前四年租金标准为0.6元／平方米／天，年租金为438000元；2016年3月1日至2017年3月1日的租金标准为0.648元／平方米／天。合同签订后，原告向被告上海某科技公司交付了厂房。2012年4月、5月，被告上海某科技公司分别向原告交付了金额10万元、33.8万元的支票各一张。上述两张支票仍在原告处。 2013年6月3日，原告作为甲方、被告上海某科技公司作为乙方签订《协议书》，该《协议书》载明：“甲乙双方经协商，就甲乙双方终止《租赁协议》、返还房屋一事达成协议如下：一、甲乙双方于2012年2月14日签订《租赁协议》，由乙方向甲方承租厂房，自2012年3月1日起计算租金，年租金为438000元。二、本协议签订后，甲乙双方签订的《租赁协议》终止，乙方向甲方返还承租的厂房。三、若乙方于2013年9月30日前向甲方支付10万元，剩余部分租金甲方不再向乙方主张，乙方向甲方支付10万元当日，甲方向乙方返还金额为338000元的支票一张，若乙方逾期支付，甲方有权要求乙方支付全年租金438000元。四、对上述协议的履行，担保人愿承担担保责任。五、若双方发生争议，由甲方所在地法院管辖。六、甲方双方无其他争议。”该《协议书》甲方签名由原告法定代表人吴某某签字，乙方以及担保方签字均由被告曹某某签字。2013年10月28日，被告上海某科技公司向原告支付了1万元。以后，被告未再支付原告款项。 另查明：本案所涉的厂房未取得建设工程规划许可证。 上海市松江区人民法院于2014年1月28日作出（2013）松民三（民）初字第3044号民事判决：一、确认原告（反诉被告）上海某工贸公司与被告（反诉原告）上海某科技公司之间《租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）上海某科技公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海某工贸公司使用费428000元；三、被告曹某某对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、原告（反诉被告）上海某工贸公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海某科技公司案涉银行支票两张；五、驳回被告（反诉原告）上海某科技公司其余反诉诉讼请求。宣判后，上海某工贸公司、曹某某提起上诉。上海市第一中级人民法院于2014年5月9日作出（2014）沪一中民二（民）终字第648号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判结果
上海市松江区人民法院于2014年1月28日作出（2013）松民三（民）初字第3044号民事判决：一、确认原告（反诉被告）上海某工贸公司与被告（反诉原告）上海某科技公司之间《租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）上海某科技公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海某工贸公司使用费428000元；三、被告曹某某对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、原告（反诉被告）上海某工贸公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海某科技公司案涉银行支票两张；五、驳回被告（反诉原告）上海某科技公司其余反诉诉讼请求。宣判后，上海某工贸公司、曹某某提起上诉。上海市第一中级人民法院于2014年5月9日作出（2014）沪一中民二（民）终字第648号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为，本案所涉的厂房未取得建设工程规划许可及其他合法批准许可，该房屋属标的物违法，原告与被告上海某科技公司所签订的《租赁协议》应属无效。 关于《协议书》的效力问题。第一，被告曹某某系被告上海某科技公司的法定代表人，其有权代表上海某科技公司签订该《协议书》。第二，被告认为曹某某签订《协议书》时受到欺诈、胁迫，但被告并未举证证明，故不予采信。第三，该《协议书》约定的权利义务所针对的是《租赁协议》终止履行、厂房返还等事宜。该等约定并未违反效力性强制性规定。综上，《协议书》应属有效。 关于原告主张要求被告上海某科技公司支付租金、被告曹某某承担连带责任的问题。被告未履行《协议书》中所约定的付款义务，根据《协议书》约定，对原告的上述请求应予支持。 关于被告上海某科技公司反诉要求原告返还租金、赔偿损失的问题。《协议书》对于《租赁协议》终止履行的事宜已经作出了约定，故被告上海某科技公司上述反诉请求，并无事实和法律依据，不予支持。 关于被告提出原告未交付厂房的问题。根据《协议书》内容，可以确定原告向被告上海某科技公司交付过厂房这一事实，对被告此项意见不予采信。 审理中，原告表示其愿意将上述两张支票返还给被告上海某科技公司，该意思表示于法不悖，予以准许。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第465条、第153条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第8条、第52条） ######一审： 上海市松江区人民法院 （2013）松民三（民）初字第3044号 民事判决（2014年1月28日） 二审： 上海市第一中级人民法院 （2014）沪一中民二（民）终字第648号 民事判决（2014年5月9日）