关键词 民事,第三人撤销之诉,租赁权成立要件,书面协议实际占有使用,对抗抵押权
裁判要点
判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。
基本案情
法院经审理查明：珠海某银行申请执行珠海某公司、北京某公司等金融借款合同纠纷一案，执行法院拟拍卖珠海某公司借款时提供的抵押物，即其名下厂房。汕头某公司提起执行异议之诉，主张厂房承租人北京某公司早已向其转让租赁厂房权利义务，其享有可对抗抵押权的租赁权。在该案中，汕头某公司提交的证据《租赁协议》《〈租赁协议〉转让协议》落款处无人签字，仅有公司公章，《租赁协议》约定租赁期限自2014年4月1日起至2034年3月31日止，每年租金为人民币10万元，每五年支付一次。《土地厂房移交确认书》无盖章，有珠海某公司法定代表人“张某”与汕头某公司法定代表人“林某”字样签字，内容为珠海某公司于2015年6月1日将厂房移交与汕头某公司使用。珠海某银行则主张，汕头某公司所主张租赁权不能对抗珠海某银行抵押权，主要依据是，在抵押权登记日期2016年7月1日之前，涉案厂房上无任何人占有使用。该案一审法院认为，租赁协议载明时间早于抵押权登记时间，成立具有对抗效力租赁权。珠海某银行不服，提起上诉。二审法院认为，应通过鉴定方式确定租赁协议是否为倒签，为保障当事人审级利益，发回重审。重审中，司法鉴定机构称，现有技术手段无法鉴定租赁协议形成时间。重审法院据此认为，无证据证明租赁协议为倒签，在租赁协议载明时间早于抵押权登记时间的情况下，租赁权能够对抗抵押权。珠海某银行仍不服，提起上诉。二审判决确认汕头某公司为承租人。珠海某银行认为该判决损害其利益，提起第三人撤销之诉。 广东省珠海市金湾区人民法院于2019年4月2日作出（2018）粤0404民撤2号民事判决：驳回珠海某银行的诉讼请求。珠海某银行不服，提起上诉。广东省珠海市中级人民法院于2019年10月16日作出（2019）粤04民终2277号民事裁定：撤销（2018）粤0404民撤2号民事判决，发回重审。广东省珠海市金湾区人民法院于2020年12月24日作出（2019）粤0404民撤1号民事判决：驳回珠海某银行的诉讼请求。珠海某银行仍不服，提起上诉。广东省珠海市中级人民法院于2021年8月16日作出（2021）粤04民终1930号民事判决：一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民撤1号民事判决；二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初173号民事判决；三、确认汕头某公司不是承租人。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为，本案处理的关键在于能否仅依据书面协议所载内容认定租赁权是否成立及成立时间。 该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，物上租赁权具有准物权性质，是否成立及成立时间对该物上抵押权人等第三人权利影响甚巨。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，确认在某时期物上存在租赁权应全面审查租赁合同约定租金、租期是否合理，特别审查租赁合同所载“承租人”有无在合同所载租期起始时间实际占有使用合同所载“租赁物”。查明租金、租期明显不合理或“承租人”所举证据不足证明在租赁合同所载租期起始时间实际占有使用租赁物的，不应确认租赁合同所载承租人对合同所载“租赁物”享有租赁权或具有承租人地位。 根据上述原则分析，本案中，1.汕头某公司提交的《租赁协议》约定内容明显不合理。2.汕头某公司所举证据不足证明北京某公司于2014年4月1日起、汕头某公司于2015年5月1日起占有使用租赁物。3.在（2018）粤0404民初173号案前，汕头某公司与珠海某公司等人有串通伪造《租赁协议》等材料动机，且有实施的现实可能。4.关于“确认汕头某公司为承租人”的判决严重损害珠海某银行合法权益。 综合上述四点分析，珠海某银行关于汕头某公司提交《租赁协议》《〈租赁协议〉转让协议》等证据系事后伪造的主张，具有高度盖然性，该院予以确认。一审法院以伪造证据作出的（2018）粤0404民初173号民事判决严重损害珠海某银行债权实现，应予撤销。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第7条（本案适用的是2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第7条、第8条） 《中华人民共和国民法典》第725条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第229条） 《中华人民共和国民法典》第405条（本案适用的是2017年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第190条） 《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第13条 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条、第91条（2022年修正）（本案适用的是2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条、第91条） ######一审：广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民撤1号民事判决（2020年12月24日） 二审：广东省珠海市中级人民法院（2021）粤04民终1930号民事判决（2021年8月16日）