关键词 民事,业主撤销权,业主大会,物业管理委员会,议事规则,管理规约
裁判要点
认为物业管理委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。人民法院在审查物业管理委员会的决定是否侵害业主权益时，应当审查物业管理委员会所作决定的程序是否符合法律法规的规定。
基本案情
原告朱某、黄某、姜某起诉请求：依法撤销某物业管理委员会于2019年4月2日发布的《公告》中首次业主大会前两项议案表决通过的内容。事实与理由：其三人均为涉案小区业主。2018年12月24日，某物业管理委员会发布召开首次业主大会的通知；2019年4月2日，某物业管理委员会发布公告，内容为首次业主大会通过了业主大会议事规则、管理规约等四项议案；经三原告了解，某物业管理委员会对议案的表决票及表决结果弄虚作假，前两项议案均未达到双过半的要求，后三项工程的真实同意票数以及同意面积也未达到双过三分之二的要求；某物业管理委员会召开首次业主大会未成立筹备组，以物业管理委员会代行业委会职责不符合法律规定，未将选票送达每一位业主侵犯业主权益；现诉至法院，望判如所请。 被告某物业管理委员会辩称：首次业主大会的召开并未违反法律规定，程序合法；公告的表决票明细系之前物业公司提供的数据；经过重新统计，其中第一项、第二项议案均符合双过半比例要求；后两项工程未达到比例，但该两项工程实际并未动工也未实施，以后如施工会依法另行投票；请求法院驳回原告诉讼请求。 法院经审理查明：朱某等为涉案小区一、二期业主。2017年5月27日、2018年8月15日，惠南社区居民委员会与涉案小区一、二期首次业主大会筹备组发布公告，表示因业主代表报名人数过少、业主委员会候选人报名人数未达到要求等原因，无法继续进行业主大会、业主委员会选举程序，故组建业主委员会工作到此结束。2018年11月13日，涉案小区成立某物管会，并于2019年4月8日向无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。 2018年12月24日，某物业管理委员会公告召开首次业主大会，会议内容审议表决《业主大会议事规则》《管理规约》等事项，不能出席的业主请提前写好《业主委托书》，受委托人参加大会时需出示委托书。该次业主大会由某物业管理委员会成员及部分热心业主通过上门以及在小区公共区域摆设投票点等方式进行投票。相应表决票抬头为“涉案小区首次业主大会表决票”，表决内容为《业主大会议事规则》《管理规约》等事项，备注说明：1、以上表决事项已公示在小区内…5、业主委托非家庭成员的其他人投票的，应出具业主书面授权委托书、房产证等有关书面证明；6、选票应经业主本人签字或受托人签字。 2019年4月2日，某物业管理委员会发布公告，表示通过采取书面征求意见方式，首次业主大会表决通过《业主大会议事规则（草案）》《管理规约》等事项。《业主大会议事规则（草案）》中载明了关于首次业主大会组织召开、准备工作、投票工作等事项并明确了表决规则。 审理过程中，某物业管理委员会向法庭提供了首次业主大会表决票共计1458张，经清点核对并随机抽选一定比例选票核实，根据双方确认的业主总户数以及某物管会发布公告中相应通过票数的计算方式，有效同意票数不足总户数50%比例。 江苏省无锡市惠山区人民法院于2020年7月24日作出（2019）苏0206民初5929号民事判决：撤销2019年4月2日某物业管理委员会发布的《公告》中关于表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》的决议。一审宣判后，双方均未提起上诉，判决已发生法律效力。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该合法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部分。鉴于安防监控数字网络改造工程以及大门门禁暨车辆智能化管理改造工程未实际施工，某物管会亦表态如需施工会依法定程序重新投票决定，三原告亦表态对该两项不再要求，故法院对此不予理涉。 涉案小区成立某物管会，代行业委会和业主大会职责。首次业主大会召开前应做好业主委员会委员候选人产生办法的制定、业主委员会委员候选人名单的确定以及业主委员会选举办法等筹备工作。本案中，双方争议的“首次业主大会”表决内容中仅涉及业主大会议事规则、管理规约以及其他具体施工事项，并未对成立业主委员会的内容有所涉及。某物管会于2018年12月24日发布公告，自行通知召开首次业主大会，公告中亦未明确首次业主大会会议表决规则等内容，于法不符。 另外，根据某物管会发布的召开首次业主大会的通知以及使用的表决票载明的说明事项，业主委托非家庭成员的其他人投票的，应出具业主书面授权委托书、房产证等有关书面证明，选票应经业主本人签字或受托人签字。故而，业主在表决票票根上签名的不应计入有效同意票数，没有书面委托手续委托物管会工作人员代签以及非业主家庭成员代签的票数，投票同意后又进行涂改以及既非业主也无法明确具体房屋信息的表决票均不应计入有效同意票数。该首次业主大会并未确定业主投票权数，根据双方确认的业主总户数以及某物管会发布公告中相应通过票数的计算方式，有效同意票数已不足总户数50%比例。 据此，某物管会自行召开首次业主大会，会议召开过程以及表决票数确定等方面均存在程序不合法的地方，表决票数亦未超出相应比例。三原告现要求撤销表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》的决议的诉讼请求，依法予以支持。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第277条、第278条、第280条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第75条、第76条、第78条） ######一审：江苏省无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初5929号民事判决（2020年7月24日）