关键词 民事,房屋买卖合同,无户籍登记保证,房屋存在他人户籍登记情形,责任承担
裁判要点
房屋买卖合同中，卖方在签订合同时明确承诺出卖的房屋名下没有他人户籍登记等负担，但实际情况与卖方承诺不一致的，卖方构成违约，应当承担相应违约责任。
基本案情
原告潘某、岳某诉称：二原告与被告武某签订《房屋买卖合同》，向被告购买位于房山区某镇的一套房屋，而被告违反无人落户的承诺，构成违约。故请求判令：1.被告赔偿原告违约金人民币41万元（自办理过户之日至提起诉讼之日，币种下同）；2.被告将户口迁出，并支付原告相应违约金（自提起诉讼之日至户口实际迁出之日）。 被告武某辩称：其不同意原告的诉讼请求。被告于2010年购买案涉房屋，没有办理过该房屋的落户。在被告与二原告房屋买卖合同交易期间，是由某房产中介公司工作人员带领买卖双方去派出所查询该房屋的户口登记情况，当时查询说没有。现二原告提出查询到案涉房屋已于2006年登记有案外人的户口，要求被告迁出，被告已不是房主，无法配合。 法院经审理查明：潘某、岳某系夫妻。2018年5月20日，潘某、岳某向武某购买案涉房屋。在双方签订合同时，武某承诺该房屋无人落户。双方在合同中约定：“如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。”2018年7、8月，在办理房屋过户过程中，双方去派出所查询案涉房屋的落户情况，派出所答复称该房屋没有户籍登记。 2019年，潘某、岳某在办理落户手续时，派出所告知该房屋于2006年即有两人落户，且户籍始终未迁出。后经潘某、岳某多番争取，将户籍登记于案涉房屋。一审诉讼期间，法院查明，案涉房屋仍存有案外人赵某兰及刘某昊二人的户口。 北京市房山区人民法院于2020年7月29日作出（2019）京0111民初20174号民事判决：一、被告武某赔偿原告潘某、岳某损失16500元；二、驳回原告潘某、岳某的其他诉讼请求。原审被告武某不服一审判决，提起上诉，要求改判驳回原告的诉讼请求。北京市第二中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）京02民终8425号民事判决：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初20174号民事判决第一、二项；二、被告武某支付原告潘某、岳某违约金16500元；三、驳回原告潘某、岳某的其他诉讼请求。
裁判结果
裁判理由
本案的争议焦点在于：被告是否应承担违约责任。 被告作为房屋的出卖人，在出售房屋时应对房屋买卖合同中涉及的户籍事项核实清楚。现被告在房屋买卖合同中承诺该房屋无户籍与实际情况不符，被告在签订房屋买卖合同时，未能尽到全部注意义务，存在违约情形，应当承担相应违约责任。一审法院综合考虑涉案房屋内原有户籍登记给原告造成的困扰、障碍以及被告的过错程度，酌定被告给付原告16500元并无不妥，二审法院对该数额予以确认。因原告诉请选择被告支付违约金并非赔偿损失，一审法院判决被告赔偿原告损失与其诉请不一致，予以纠正。故二审法院依法作出如上裁判。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第577条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第107条） ######一审：北京市房山区人民法院（2019）京0111民初20174号民事判决（2020年7月29日） 二审：北京市第二中级人民法院（2020）京02民终8425号民事判决（2020年9月29日）