关键词 民事,租赁合同,房屋租赁,权利瑕疵,合同解除权,明显不公平
裁判要点
1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。 2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。
基本案情
2012年9月，某地产公司与向某贵、邓某辉等拆迁户分别签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，约定对向某贵、邓某辉等拆迁户所属房产实施产权调换拆迁。2017年10月，某地产公司与向某贵、邓某辉分别签订《门面接房协议书》，两份协议约定安置的房产为案涉同一门面房。其后，某地产公司通知向某贵、邓某辉撤销前述两份协议，并重新作出拆迁安置分配方案，将案涉门面房安置给向某贵，隔壁门面房安置给邓某辉。此后，向某贵与某地产公司办理案涉门面房交房手续并实际占有使用案涉门面房，但邓某辉以其与某地产公司签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》为由，主张其为案涉门面房权利人。 2018年5月1日，陈某为经营门窗业务，作为承租人与出租人向某贵签订《房屋租赁协议》，约定向某贵将案涉门面房出租给陈某。陈某已交纳保证金人民币1000元（币种下同）及第一期租金29900元。门面房交付后，陈某即开始装修。同年5月17日，案外人邓某辉以其享有讼争门面房权属为由，强行阻止陈某施工，陈某报警处理未果。后陈某再次施工装修，案外人邓某辉依旧阻止其施工，致使已耗费13225元装修费的门面被迫停止装修。2018年7月，陈某向人民法院提起诉讼，请求判令：解除其与向某贵的案涉租赁合同，向某贵退还陈某租金并赔偿损失。 重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院于2019年3月26日作出（2018）渝0243民初5298号民事判决：驳回陈某的诉讼请求。 后重庆市人民检察院第四分院提出抗诉，重庆市第四中级人民法院裁定发回重审。重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院于2020年12月22日作出（2020）渝0243民再2号民事判决：一、撤销（2018）渝0243民初5298号民事判决；二、确认陈某与向某贵于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》已经解除；三、向某贵于本判决生效后十日内退还陈某房屋租金28589.32元、保证金1000元，并赔偿陈某装修损失13375元；四、驳回陈某的其余诉讼请求。宣判后，向某贵提出上诉，但在二审审理期间申请撤回上诉，重庆市第四中级人民法院于2021年4月21日作出（2021）渝04民再5号民事裁定：准许向某贵撤回上诉。
裁判结果
裁判理由
法院生效判决认为：依照法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人承租租赁物的目的，在于使用租赁物并获得收益，出租人应当保证租赁物符合约定的用途，即要承担对租赁物的瑕疵担保责任，包括物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。本案中出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益租赁物的责任。 本案中，向某贵与陈某之间的《房屋租赁合同》依法成立并生效，作为出租人的向某贵应对合同所涉出租门面承担权利瑕疵担保责任，但案外人邓某辉因门面权属问题多次阻止陈某装修，致使陈某一直未能顺利使用案涉门面开展经营活动，不能实现合同目的。综上，向某贵违反了出租物的瑕疵担保义务，依前述法律规定，陈某提出解除案涉租赁合同的请求应予支持。鉴于案涉租赁合同的解除系租赁物权利瑕疵致使陈某合同目的无法实现所致，陈某已为案涉门面花费装修费13375元，陈某依法有权请求向某贵赔偿。同时，依照法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，因案外人阻挠陈某施工，陈某作为承租人自2018年5月17日起未能正常使用门面，陈某可以要求退还2018年5月17日之后的租金。故法院依法作出如上裁判。
相关法条
《中华人民共和民法典》第723条、第724条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第228条第1款） ######一审：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初5298号民事判决（2019年3月26日） 再审一审：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民再2号民事判决（2020年12月22日） 再审二审：重庆市第四中级人民法院（2021）渝04民再5号民事裁定（2021年4月21日）