关键词 执行,执行实施,恢复执行,车位,业主需要
裁判要点
处置建筑区划内规划用于停放汽车的车位时，应当首先满足小区业主需要，综合考量拟处置车位性质、小区业主需要、小区车位配比、涉案当事人合法权益等因素，制定切实可行的处置方案。车位所在小区为已建成小区且业主已入住的，优先选择适用分零拍卖的处置方式。
基本案情
重庆某实业有限公司与重庆某建筑工程有限公司、潘某买卖合同纠纷一案，重庆自由贸易试验区人民法院于2021年1月7日作出（2021）渝0192民初442号民事判决：“一、被告重庆某建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆某实业有限公司支付货款4330481.52元及截至2020年6月30日的资金占用费1266882.08元；......被告潘某对被告重庆某建筑工程有限公司的上述债务承担连带保证责任；......”因被执行人重庆某建筑工程有限公司、潘某逾期未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人重庆某实业有限公司于2022年3月18日向重庆自由贸易试验区人民法院申请强制执行。 在执行过程中，执行法院首轮查封了被执行人潘某名下位于重庆市江北区某小区的车位，共计73个。执行过程中查明，上述车位所在小区建成于2004年，小区有5栋楼房，共计445套住房，车位配比约为1：0.3。上述车位均为建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车位处于承租人租赁使用状态。上述查封车位系小区建成后被执行人潘某一次性购买取得，2009年12月10日潘某初次取得车位产权，2021年7月6日换发新产权证。潘某目前并非小区业主。 车位查封后，被执行人仍未履行义务，申请执行人遂向重庆自由贸易试验区人民法院申请处置涉案车位。为满足业主需要，同时又确保查封车位能够顺利拍卖成交，执行法院经合议决定，在车位整体拍卖和分零拍卖两种处置方式中优先采用分零拍卖的处置方式。在具体实施方案上又进一步细化：（1）针对小区业主开展一拍、二拍、变卖，一套住房只能竞买一个车位。若仍有车位流拍的，针对不特定竞买人再次开展一拍、二拍、变卖；（2）车位承租人符合竞拍资格的，同等条件下对租用车位享有优先购买权；（3）车位由非小区业主竞买或申请执行人以物抵债的，再次出租、出售应当首先满足小区业主的需要。 重庆自由贸易试验区人民法院于2022年6月15日作出（2022）渝0192执737号之八执行裁定，对73个车位进行拍卖。针对小区业主拍卖过程中，涉案车位成交61个，余下车位在针对不特定竞买人拍卖过程中全部成交。成交后，法院出具拍卖成交裁定书和协助执行通知书，已将上述车位顺利过户至买受人名下。拍卖案款扣除税费后，已全部支付申请执行人。
裁判结果
裁判理由
执行法院认为，潘某从开发商处取得73个车位时没有充分保障小区业主需求，本次司法处置应当参照建设单位出售车位的相关规定执行，综合考虑拟处置车位性质、小区业主需要、小区车位配比、涉案当事人合法权益等问题。具体而言，处置建筑区划内规划用于停放汽车的车位应当遵循以下三个原则：一是要首先满足小区业主需要；二是要维护各方当事人利益，在处置过程中应当妥善维护小区业主、申请执行人、被执行人的合法利益；三是处置方案要高效经济、切实可行。 关于如何实现首先满足业主的需求及兑现申请执行人债权的问题。在涉案车位处置方案的选择上，本案拟处置车位所在小区业主已入住多年，目前停车位紧张，为充分保障小区业主权益，本案不宜采用整体拍卖的方式。从更有利于满足业主需求、兼顾其他利害关系人利益和处置方式经济便捷的角度考虑，本案车位处置宜采用分零拍卖的方式，并且在具体拍卖环节上，一拍、二拍、变卖环节均先由小区业主参与竞买，全部拍卖流程结束后再以相同保留价面向不特定竞买人再次开展竞拍，同时要依法保护承租人的优先购买权。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第276条 《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第255条、第258条 ######执行：重庆自由贸易试验区人民法院（2022）渝0192执737号之八执行裁定（2022年6月15日）