关键词 民事,建筑物区分所有权,停车位,所有权归属,无权处分
裁判要点
停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属小区全体业主共有。房地产开发公司将业主共有的停车场中停车位出售，属于无权处分行为，应属无效。
基本案情
原告梅州市梅江区某业主委员会（以下简称业委会）诉至法院，请求判令：（1）梅州市梅江区某房地产开发有限公司（以下简称某公司）立即腾退擅自出售（或出租）的梅州市梅江区X花园业主共有环保停车场中的22号停车位给业委会；（2）某公司承担本案诉讼费用。 法院经审理查明：业委会于2010年9月29日经梅州市住房和城乡建设局登记备案，某公司则是一间房地产开发公司。X花园是某公司在梅城江北开发的一个住宅小区，该住宅小区于2008年1月31日通过竣工验收，小区内共A、B、C、D四栋大楼，呈“回”字形。小区中央有一块公共绿地，沿绿地四周建有一带状环保停车场，环保停车场依序划了几十个停车位，并有编号。至于车位的个数，双方均确认有37个。环保停车场及各车位均未独立办理土地使用证。2010年1月22日，某公司与杜某某签订一份《车位租赁合同》，22号车位出租给一审第三人使用，期限60年。业委会与某公司均确认22号车位现由杜某某使用。对某公司将环保停车场车位出租等处置行为，业委会提出异议，认为环保停车场是占用公共道路、绿地建立，属全体业主共有，某公司无权处置。在与某公司沟通无效情况下，多次向政府部门投诉，但双方纠纷仍未解决。业委会遂将某公司诉至法院，提出上述诉讼请求，并申请追加22号车位使用方杜某某作为第三人参加诉讼，要求其配合腾退车位。 梅州市梅江区人民法院于2013年6月18日作出（2013）梅江法民二初字第37号民事判决：驳回业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由业委会负担。业委会不服，提起上诉。广东省梅州市中级人民法院于2013年9月16日作出（2013）梅中法民一终字第319号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人业委会负担。业委会向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年12月19日作出（2014）粤高法民一提字第120号民事判决：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民二初字第37号民事判决和广东省梅州市中级人民法院（2013）梅中法民一终字第319号民事判决；二、某公司于本判决发生法律效力之日起10日内，腾退梅州市梅江区X花园环保停车场内的22号车位给业委会。本案一、二审案件受理费各100元，均由某公司负担。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为：本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。根据梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅函复的内容，涉案环保停车场占用的是X花园小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案环保停车场应属X花园小区全体业主共有。某公司将该车场内的22号车位擅自出租给第三人的行为，损害了X花园全体业主的合法权益，业委会诉请其腾退该车位有事实和法律依据，予以支持。 关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属某公司所有的依据。某公司在不具有涉案环保停车场所有权或使用权的情况下，通过出租方式约定涉案停车位的使用权是无权处分行为，应属无效，二审法院认为某公司该行为符合《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，属适用法律错误。 关于某公司提供的《X花园商住楼买卖合同》能否作为认定涉案环保停车场归其所有的依据问题。从某公司提供的上述合同分析，首先，涉案环保停车场设在X花园建筑区划内、属X花园全体业主共有的绿地之上，不能独立取得产权证书，不能成为X花园院内具有独立产权的物业，可见该合同并无包含约定涉案环保停车场归某公司所有的内容，更何况双方同时约定在业主付清全部款项，某公司办好房产证后本合同自动失效。其次，根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，即使某公司与X花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归某公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。综上所述，某公司称《X花园商住楼买卖合同》约定涉案环保停车场归其所有，并以此主张其拥有涉案环保停车场的所有权依据不足，不予采纳。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第271条、第273条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第70条、第73条） ######一审：梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民二初字第37号民事判决（2013年6月18日） 二审：广东省梅州市中级人民法院（2013）梅中法民一终字第319号民事判决（2013年9月16日） 再审：广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第120号民事判决（2014年12月19日）