关键词 民事,合资、合作开发房地产合同纠纷,成本分担,合作利润
裁判要点
在合作开发房地产项目中，关于合作方式、各自投入及合作利润的分配等双方在合同中有约定的，按约定。对合作中增加的成本亦应当进行合理分担。对无法证明系由对方原因导致的成本增加，应当自行承担相应的后果。
基本案情
某公司与某合作社根据潍坊市政府9号文件、25号文件规定，于2009年签订《合作开发合同》、2010年签订《合作开发补充协议》，双方采取由某合作社提供土地使用权，某公司进行建设的方式，进行合作开发。双方还约定，某合作社承诺保证项目以“生活安置用地”享受政府文件规定的“城中村”改造优惠政策，否则增加的费用由某合作社承担。但《合作开发合同》《合作开发补充协议》对优惠政策所包含的具体项目明细、优惠的幅度或比例等一系列问题，均无进一步明确、具体的约定。2018年，某公司根据合同约定，通过招拍挂程序取得案涉土地使用权并进行了工程建设。某公司竞得案涉地块共缴纳了土地出让金621670350元，其中管委会以征收五项基金的方式提取的土地出让金比例为约35%。之后管委会返还某合作社303890000元，某合作社将款项返还给了某公司。未返还部分包括应缴纳的报建费为792268元（在返还土地出让金时可以扣减）、在某管委会处暂扣的保证金27174138.6元（在办证后进行返还）、项目贷款分摊本息69599040元（在房屋分配时进行核算），剩余争议的款项为218214903.4元管委会不再进行返还。某公司向一审法院提出诉讼请求：1.某合作社立即返还某公司土地出让金217584622.5元(成交价款621670350元×35%=217584622.5元)及利息7571944.86元(以217584622.5元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，暂计算自应返还之日2018年5月18日至起诉之日)；2.某合作社赔偿某公司因土地“招拍挂”溢价造成某公司的损失7600万元(以上损失某公司暂主张7000万元的直接损失与税费损失600万元)。第一、二项请求数额共计301156567.36元及起诉日之后的利息；3.本案诉讼费等全部费用由某合作社承担。庭审期间，某公司变更诉讼请求为：1.请求判令某合作社返还某公司土地出让金数额314990350元及利息，利息以314990350元为基数按照人民银行同期贷款利率，从2018年5月18日起至实际返还之日止；2.本案诉讼费由某合作社承担。原诉讼请求中的判令7600万元的损失部分另行主张，本案中不进行主张。 山东省高级人民法院（2019）鲁民初93号民事判决：一、某合作社于判决生效之日起30日内支付某公司109107451.7元及利息（以109107451.7元为基数，2019年6月4日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回某公司的其他诉讼请求。某公司、某合作社均不服一审判决，提起上诉。最高人民法院于2021年9月29日作出（2020）最高法民终745号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为：某公司虽然在用语上使用返还土地出让金的表述，但实际指向的是因享受优惠政策发生返还的款项，内容并不违反当地政策，也符合双方签订合同时的真实意愿。某合作社以土地出让金禁止返还为由主张某公司提起本案诉讼缺乏法律和合同依据的观点，理由不能成立。双方当事人自2009年签订《合作开发合同》时起，至2018年某公司竞得案涉项目土地使用权，时间跨度大，合作项目的实际情况与当事人签订合同时相比，发生了较大变化。当事人二审争议的款项主要是因当地政府有关部门征收五项基金和计提相关规费产生的。签订合同时的政策是办理土地使用权出让时，需按土地实际拍卖价格的3%的比例向市政府交纳土地出让金，其余部分扣除必要土地储备成本后返还村集体。而案涉项目开发过程中，旧村改造优惠政策在不断发生变化，优惠的范围和幅度呈收紧趋势，当过渡期届满后，土地出让时均据实计提“五金”。某公司2018年竞得项目土地使用权时，当地政府执行新的政策，也是造成案涉项目返还款项大幅低于某公司预期的重要原因之一。双方关于优惠政策的具体内容缺乏明确约定，引以为据的两个政府文件规定得较为原则，加之当地旧村改造优惠政策在项目开发过程中发生变化等诸多因素，导致本案双方当事人之间产生纠纷。案涉地块进行“招拍挂”后，被征收五金和计提规费的比例明显高于双方合作之初能够合理预见的情形，增加了项目合作开发的成本。根据案涉合同、政府文件以及实际履行情况，某公司对其承担部分上缴的土地出让金成本是有预见并认可的。双方关于合作方式、各自投入及合作利润的分配等在合同中是有约定的，按约定比例进行合作分成，对合作中增加的成本亦应当进行合理分担。对导致项目增加的这部分成本，双方均无法证明完全系对方原因所致，某公司和某合作社应当各自承担相应的后果。结合本案实际，就争议的218214903.4元款项在双方之间予以合理分配，酌定双方各自负担50%。
相关法条
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）第14条，本案适用的是2005年8月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第17条 ######一审：山东省高级人民法院（2019）鲁民初93号民事判决 二审：最高人民法院（2020）最高法民终745号民事判决（2021年9月29日）