关键词 民事,案外人执行异议之诉,消费者,商品房,抵押,家庭合理居住需求,排除执行
裁判要点
人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，不应机械理解该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。
基本案情
蒋某诉称，自己对案涉房产享有物权期待权，其购买两套房产均系用于居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定，故请求不得执行案涉房产。郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某共同辩称，蒋某购买案涉房产并非用于居住，故其对案涉房产提起的执行异议不符合执行异议和复议规定第二十九关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，应驳回蒋某的诉讼请求。法院经审理查明：2014年3月8日，蒋某与海南某投资咨询有限公司签订两份《澄迈商品房买卖合同》，由蒋某分别购买案涉项目18号楼5层502房及501房。根据该两份《澄迈商品房买卖合同》内容，蒋某所购案涉项目18号楼5层502房及501房的建筑面积分别为89.02平方米、86.67平方米，总房款分别为327594元、318946元。同日，蒋某向海南某投资咨询有限公司支付完房款，海南某投资咨询有限公司向蒋某出具两份收据。另查明，2014年9月29日，一审法院依据海口某担保有限公司、王某、郑某某、庄某某向其提出诉前财产保全的申请，裁定查封了海南某投资咨询有限公司名下案涉项目住宅价值6800万元的房产。2015年12月22日，一审法院就海口某担保有限公司、王某、郑某某、庄某某诉海南某投资咨询有限公司借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决，判决：海南某投资咨询有限公司于该判决生效之日起十日内向海口某担保有限公司、郑某某、庄某某、王某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）。海南某投资咨询有限公司不服该判决，向二审法院提起上诉。2016年8月31日，二审法院作出（2016）琼民终128号民事判决：驳回上诉，维持原判。在（2016）琼民终128号案件执行过程中，一审法院于2017年1月9日作出（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之一公告，查封海南某投资咨询有限公司名下的案涉项目的199套房产。已查封的上述房产包括蒋某购买的502房及501房。蒋某以其已购买上述两套房产为由，向一审法院提出执行异议，要求对上述两套房产停止执行并解除查封。一审法院作出（2017）琼01执异129号执行裁定：一、中止对502房产的执行；二、驳回蒋某对501房中止执行的异议请求。蒋某不服该裁定书第二项裁定内容，遂提起案外人执行异议之诉。再查明，2018年3月9日，澄迈县不动产登记中心出具澄不动产说明函[2018]17422号《情况说明》，其中载明蒋某在该中心房屋产权档案管理目录登记信息中无产权登记记录。蒋某家共有五口人，分别为蒋某、蒋某的丈夫、孩子以及公公、婆婆。经实地勘察，501房所在案涉项目18号楼外墙面仍未完工，尚未安装电梯。501房502房紧挨着，共用一个入户门。海南省海口市中级人民法院于2018年5月4日作出（2017）琼01民初540号民事判决：一、确认蒋某与海南某投资咨询有限公司于2014 年3 月8 日签订的购买涉案房产的《澄迈商品房买卖合同》合法有效；二、驳回蒋某的其他诉讼请求。宣判后，蒋某不服提起上诉。海南省高级人民法院于2018年12月23日作出（2018）琼民终873号民事判决：一、撤销一审判决；二、不得执行501房；三、驳回蒋某的其他诉讼请求。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为：根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应当同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，虽然海口某担保有限公司就501房所在的土地使用权及地上建筑物办理了抵押登记，但海口某担保有限公司并未在房产管理部门办理501房的抵押登记手续，且蒋某购买501房时海南某投资咨询有限公司已取得501房的预售许可证，因此501房符合商品房销售条件。501房所在的土地使用权及地上建筑物已办理抵押登记并不影响该合同的效力。蒋某在一审法院查封501房之前与海南某投资咨询有限公司签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效。其次，本案现有证据表明，蒋某已支付全部房款。一审查明，蒋某已在合同签订当日向海南某投资咨询有限公司支付购房款318946元，该金额和《澄迈县商品房买卖合同》约定的房款一致，且海南某投资咨询有限公司据此开具了收据，故本案可以认定蒋某在501房被查封之前已向海南某投资咨询有限公司支付全部房款。再次，本案证据能够证明，蒋某购买501房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。经查看核实，501房与502房紧邻，共用一个入户门。上述两套房产面积均不大且仅一墙之隔，蒋某称购房时计划将两套房产打通为一套房使用的陈述符合常理，是为了在原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求下赢得必要的居住环境及空间。上述两套房产实际上可视为一个整体，属满足生存权的合理消费范畴之内，并非用于商业投资。蒋某在澄迈县境内无其他房产，故蒋某购买501房符合执行异议和复议规定第二十九条第二项关于”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。蒋某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止对案涉房产强制执行的诉讼请求，应予支持。
相关法条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第29条 ######一审：海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民初540号民事判决（2018年5月4日）二审：海南省高级人民法院（2018）琼民终873号民事判决（2018年12月23日）