关键词 民事,借款合同,阶段性保证责任,预告抵押登记,失效
裁判要点
预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，主要审查是否办理建筑物所有权首次登记、预告登记是否失效两个要件。 人民法院在认定预告登记失效中九十日起算点时，应从预告登记权利人知道或应当知道能够进行抵押登记之日起计算。
基本案情
2019年3月21日，贷款人农业银行某支行，与借款人、抵押人张某某，保证人某房地产公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：张某某为购买来安县汉河新区房产，向农业银行某支行按揭贷款53万元。本合同下的担保方式为阶段性保证+抵押，某房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。张某某以案涉房产向农业银行某支行按揭贷款提供抵押担保，并办理了商品房抵押预告登记。合同约定了因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费等费用。 2019年4月3日，农业银行某支行出具的《借款凭证》载明：放款金额53万元，贷款期限30年，执行利率5.88%，逾期利率8.82%，借款人张某某。2020年9月4日，某房地产公司为案涉房产办理了建筑物所有权首次登记，但至今房产未办正式抵押登记手续。后张某某违约未按时归还贷款本息。2021年7月19日，农业银行某支行支付安徽某律师事务所律师费1000元。 原告中国农业银行某支行（以下简称农业银行某支行）诉称：2019年3月21日，农业银行某支行与来安某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）、张某某签订《个人购房担保借款合同》，合同约定:贷款金额53万元，期限30年。某房地产公司在办妥抵押登记手续两年内承担阶段性保证责任，如借款人违约，贷款人有权提前行使担保权，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等条款。农业银行某支行依约于2019年4月3日向张某某发放贷款53万元。张某某于2019年4月8日办理了预购商品房抵押登记手续。后张某某违约未按时归还贷款本息，截止至2021年6月20日，累计已拖欠贷款本息537045.42元。为此，请求法院判令：1.判令张某某偿还其借款本息537045.42元，以后的利息按照合同约定计算至本息还清为止；2.农业银行某支行对案涉不动产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.某房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.某房地产公司、张某某支付其律师费1000元；5.某房地产公司、张某某承担本案诉讼费用。 安徽省来安县人民法院于2021年11月10日作出安徽省来安县人民法院（2021）皖1122民初4028号民事判决：一、张某某偿还农业银行某支行借款本金519190元及相应的利息；二、某房地产公司对张某某上述借款及利息承担连带清偿责任；三、张某某、某房地产公司支付农业银行某支行律师费1000元；四、驳回农业银行某支行的其他诉讼请求。宣判后，某房地产公司以其不应承担连带清偿责任为由，提起上诉。安徽省滁州市中级人民法院于2022年3月29日作出（2022）皖11民终231号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为，案涉《个人购房担保借款合同》第三十五条约定阶段性保证人承担保证的期限是：办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，系对阶段性保证期限作出了特别约定。而本案中，案涉房屋并未办理正式抵押登记手续，故某房地产公司应当对张某某的借款及利息承担连带清偿责任。关于某房地产公司是否应当与张某某对农业银行某支行主张的律师费承担给付责任。根据案涉《个人购房担保借款合同》第九条约定，某房地产公司保证范围包括贷款本金及利息、罚息、律师费等实现债权的一切费用，某房地产公司应当与张某某对农业银行某支行主张的律师费承担给付责任。关于农业银行某支行是否享有优先受偿权的问题。本案中，涉案房屋所有权已完成首次登记，亦不存在预告登记失效等情形，农业银行某支行作为涉案房屋预告登记权利人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定,农业银行某支行应对涉案房屋享有优先受偿权，但是农业银行某支行并未就该部分上诉，系其对自己民事权利的处分，法院不予调整。
相关法条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第52条 ######一审：安徽省来安县人民法院（2021）皖1122民初4028号民事判决（2021年11月10日） 二审：安徽省滁州市中级人民法院（2022）皖11民终231号民事判决（2022年3月29日）