关键词 民事,物业服务合同,地下停车库,物业费标准认定,约定不明
裁判要点
物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。
基本案情
原告上海某物业管理有限公司诉称，2003年7月，原告与案外人某房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为某大厦提供物业服务。物业管理费为20元/平方米（建筑面积）。签约至今，该大厦一直由原告提供物业服务。2017年12月，被告获得某大厦地下室（以下简称涉案地下室）的所有权，但未向原告支付分文物业费。原告遂提起本案诉讼，要求法院根据合同约定判令被告按每平方米20元的标准向其支付物业费及逾期付款滞纳金。 被告上海某置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.地下室物业费收费标准不明确，合同中所约定的每平方米20元物业费标准不适用于地下室。2.地下室物业服务设施配备标准与楼上商业办公场所有区别，地下室物业费理应低于每平方米20元。合同约定的价格背离商业惯例，有失公允。3.因原、被告对物业费收费标准存有争议，故被告未付物业费不存在过错，不应支付滞纳金。 法院经审理查明：某大厦权利人原登记为某房地产公司。2003年7月，某房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：第一条，甲方将该商务大厦委托给乙方实施物业管理。物业类型为办公楼。第十三条，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月20元/平方米（建筑面积）（含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用）等。第十七条，委托管理期限自2003年7月20日起至2006年7月19日止。第二十一条，管理费由乙方按建筑面积每平方米20元向业主收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。第二十三条，车位使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……车库车位：1800元/个（自由车位）；800元/个（机械车位）。此后，原告与某房地产公司多次续签《前期物业管理服务合同》，委托管理期限延长至2020年5月19日，合同第二十一条约定的管理费一直为每平方米20元标准。第二十三条约定的车位使用管理费标准于2016年5月20日至2020年5月19日期间变更为车库车位1200-1500元/个。其余有关委托管理事项、逾期付款滞纳金等条款未予以调整。 2010年12月30日，涉案地下室权利人登记为案外人陈某。2017年8月16日，广东省广州市从化区人民法院发布涉案地下室的《竞买公告》，其中载明了拍卖标的的地址、建筑面积、房屋结构、起拍价、竞买人条件、拍卖方式等。2017年9月6日，被告通过司法拍卖方式购得涉案地下室。2017年12月27日，涉案地下室权利人登记为被告，共有情况单独所有，建筑面积1806.94平方米，性质为民防工程。 关于涉案地下室的收费情况涉及三个阶段：第一阶段，某房地产公司同意地下车库的收入全归原告所有，用于补贴原告的成本，原告不再向其收取物业费。第二阶段，原告按每月2万元的标准向陈某支付地下车库的包干费，其余车位收入归原告所有，陈某不再向原告支付物业费。第三阶段，原、被告对物业费或地下车库的收入分配存在争议，被告未向其支付任何款项。 案件审理中，被告就涉案地下室物业费收费标准向法院申请司法评估。评估机构经评估后，得出的结论最终调整为每月11.75元/平方米。 上海市长宁区人民法院于2020年7月20日作出（2019）沪0105民初12737号民事判决：一、被告海某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海某物业管理有限公司支付案涉地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费315,506.58元；二、驳回上海某物业管理有限公司的其余诉讼请求。一审判决后，原、被告均未提起上诉，本案现已生效。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为：本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第二十一条约定的每平方米20元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。对此，应本着尊重当事人意思自治的原则，先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定，若有则优先适用，反之则考虑适用第二十一条的约定。《前期物业服务合同》第二十三条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文义解释及目的解释来看，该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准，但属有关车库管理费的特殊约定，即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款，且采用了不同的收费原则。因此，合同第二十一条不直接适用于地下室。关于地下车库管理费的金额，需结合第一、二阶段的实际收费情况加以判断。 由于上述两阶段的分配模式以及合同第二十三条均无法确定车位管理费的收费标准或比例，且前两手产权人与原告于合同外另行协商确定的不同收益结算模式对被告亦不当然具有约束力，故法院认定原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形，双方可就物业费标准重新进行协商。然，在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见，故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。 考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼，若参照适用20元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为11.75元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，可予以采纳。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第466条、第509条、510条、511条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第60条、第61条、第62条、第125条） 《物业管理条例》第21条、第40条、第41条 ######一审：上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初12737号民事判决（2020年7月20日）