关键词 民事,侵权责任,承租人优先购买权,房屋租赁关系,根本违约
裁判要点
1.在承租人长期欠付租金构成根本违约情形下，承租人将丧失行使优先购买权的基础，无权主张优先购买权。2.出租人为向第三人借款担保之目的，与第三人签订的房屋买卖合同系通谋虚伪意思表示，此时出租人没有通知承租人行使优先购买权的义务。出租人与第三人达成以房屋抵偿借款债务的真实合意时，才有义务通知承租人行使优先购买权。
基本案情
徐某向一审法院提出诉讼请求：1.确认徐某对承租的江西某实业公司九江县分公司嘉凯中央城商业楼二层编号为1-15及三层编号为1-19的房屋在同等条件下具有优先购买权，并由江西某实业公司九江县分公司赔偿徐某损失7 790 946.51元；2.本案的鉴定费用3万元由江西某实业公司九江县分公司承担；3．本案诉讼费用由江西某实业公司九江县分公司承担。 法院经审理查明：2014年5月9日，江西某实业公司九江县分公司与徐某签订租赁协议，协议主要内容为：“甲方（出租方）江西某实业公司九江县分公司，乙方（租赁方）徐某。甲方将位于九江县沙河街道渊明路以北某商业楼二层商铺（以下简称该商铺），出租给乙方使用，经甲乙双方协商一致，特签订本协议，以资共同遵守。协议签订后，徐某按约定向江西某实业公司九江县分公司支付了10万元抵押金，江西某实业公司九江县分公司即将协议约定的商铺交给徐某使用，2014年5月27日，徐某向江西某实业公司九江县分公司支付了租金200496元。后徐某未再依约定支付商铺租金。2017年6月9日，江西某实业公司九江县分公司向徐某当面送达了解除租赁协议通知书，并于同日通过顺丰快递向徐某邮寄了解除租赁协议通知书，6月10日9时44分56秒，顺丰快递显示已签收。2017年7月11日，江西某实业公司九江县分公司向法院起诉徐某，要求解除双方签订的租赁协议，并要求徐某支付租金和门面占用费。2017年9月25日，江西省九江县人民法院作出（2017）赣0421民初896号民事判决，解除双方签订的租赁协议。徐某不服，提起上诉。江西省九江市中级人民法院作出（2017）赣04民终1886号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2017年8月8日，江西省九江县房地产交易中心出具了查询结果证明，证明内容为：经查询，九江县沙河街镇渊明路以北某商业楼二层编号为1-15商铺备案日期为2014年7月17日，三层编号为1-19商铺备案日期为2014年7月17日。2017年10月23日，九江市柴桑区房地产交易中心出具了查询结果证明，证明内容为：“经查询，九江县沙河街镇渊明路以北某商业楼一层房号1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、二层1-15、三层房号1-19的商品房，合同单价均为7000元/平方米，合同总价分别为485520元、1084160元、1350510元、1404270元、906920元、5231520元、6463940元，审批备案日期为2014年7月17日，购房者为金某。某商业楼一层房号1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6商品房合同单价分别为16 351.95元/平方米、16 277.20元/平方米、16 099.68元/平方米、16 081.87元/平方米、15 986.77元/平方米、16 003.46元/平方米；二层房号1-12、1-13、1-14商品房合同单价分别为3977.16元/平方米、3939.10元/平方米、3949.75元/平方米；三层1-16、1-17、1-18商品房合同单价分别为3975.75元/平方米、3980.83元/平方米、3990.07元/平方米，审批备案日期为2016年2月3日、4日。”2017年11月10日，江西某实业公司九江县分公司向徐某下发了购房通知，购房通知的主要内容为：“致徐某：你方于2014年5月9日租赁我公司位于九江县沙河街道渊明路以北某商业楼二层编号1-15、建筑面积747.36平方米，三层编号1-19、建筑面积923.42平方米的商铺。2014年7月30日，你方开始拖欠房租，经九江县人民法院2017年9月25日作出（2017）赣0421民初896号民事判决书，你方至2017年7月31日止欠租金868816元。你方要求行使购买商铺的优先权，现我公司郑重通知你：1.包括你方租赁的商铺在内的商业地产已于2014年7月16日预售给第三人金某，合同销售面积为2418.12平方米（未经房管部门实测），销售价格为7000元/平方米，金额总计16 926 840元，合同已在九江县房管局备案，但未办理产权登记。2.如你方确实需要购买该商铺，请你方在收到本通知之日起15日内支付同等价金16926 840元，我方将说服第三人放弃购买，配合你办理购房手续。”另查明，2017年5月25日，徐某租赁的房屋依据2014年7月17日备案登记的商品房买卖合同办理了不动产权登记，某商业楼二层编号1-15房屋不动产权登记的建筑面积为711.36平方米、三层编号1-19房屋不动产权登记的建筑面积为879.26平方米。2017年6月21日，购买徐某租赁的某商业楼二层编号1-15和三层编号1-19商铺的案外人已将该两处房产在银行办理了抵押贷款登记。2018年1月19日，江西某司法鉴定中心依据徐某的委托出具鉴定意见书，鉴定意见为：“1、被鉴定对象房产在2014年7月二楼房产单价为4239元/平方米，二楼总价为3 016 600元；三楼房产单价为4098元/平方米，三楼总价为3 603 207元；2、被鉴定对象房产在2017年10月二楼房产单价为8605元/平方米，二楼总价为6 123 576元；三楼房产单价为8327元/平方米，三楼总价为7321598元；3、被鉴定对象房产在2017年12月15日鉴定时点的装饰装修残值为965 579.93元。”徐某支付了鉴定费3万元。江西省九江县人民法院于2018年5月30日作出（2017）赣0421民初1308号民事判决：一、由被告江西某实业公司九江县分公司赔偿原告徐某损失160万元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；二、由被告江西某实业公司九江县分公司赔偿原告徐某鉴定费10 000元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告徐某其他的诉讼请求。江西某实业公司九江县分公司不服，提出上诉。江西省九江市中级人民法院于2018 年 7月30日 作出（2018）赣04民终1275号民事判决：一、维持江西省九江县人民法院（2017）赣0421民初1308号民事判决书第二项，即“二、由被告江西某实业公司九江县分公司赔偿原告徐某鉴定费10000元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清”；二、撤销江西省九江县人民法院（2017）赣0421民初1308号民事判决书第一、三项，即“一、由被告江西某实业公司九江县分公司赔偿原告徐某损失160万元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告徐某其他的诉讼请求”；三、上诉人江西某实业公司九江县分公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人徐某损失1389927.77元；四、驳回被上诉人徐某的其他诉讼请求。江西某实业公司九江县分公司不服二审判决，申请再审。江西省高级人民法院于2019年11月28日作出（2019）赣民再147号民事判决：一、撤销江西省九江市中级人民法院（2018）赣04民终1275号民事判决和江西省九江县人民法院（2017）赣0421民初1308号民事判决；二、驳回徐某的诉讼请求。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为，本案的争议焦点可以归纳为：江西某实业公司九江县分公司的行为是否侵害了徐某的优先购买权？如果侵害了徐某的优先购买权，如何确定江西某实业公司九江县分公司应当承担的赔偿责任？2014年5月9日，徐某与江西某实业公司九江县分公司签订了六年的租赁协议，承租了江西某实业公司九江县分公司1-15和1-19的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，徐某作为承租人可以享有优先购买权，但本案中江西某实业公司九江县分公司并未侵害徐某的优先购买权，且徐某的优先购买权在其长期逾期支付租金构成根本违约后已经丧失，徐某要求江西某实业公司九江县分公司赔偿其损失的诉讼请求不能得到支持。主要理由有：（一）江西某实业公司九江县分公司与金某签订商品房买卖合同时未侵害徐某的优先购买权。根据再审查明的事实，2014年7月江西某实业公司九江县分公司与案外人金某签订房屋买卖合同系以签订房屋买卖合同的形式为其融资借款提供担保，双方并无房屋买卖合同的真实意思表示，签订房屋买卖合同系通谋虚假的意思表示，江西某实业公司九江县分公司负责人在无法偿还借款后，同意以已经签订商品房买卖合同的房屋抵偿借款并签订和解协议时，此时双方才达成房屋买卖的合意。因此，不能将2014年7月江西某实业公司九江县分公司与金某签订商品房买卖合同的时间认定为江西某实业公司九江县分公司出卖了包含租赁给徐某的房屋的时间，而应以双方签订和解协议的时间作为江西某实业公司九江县分公司出卖租赁房屋的时间。因而，江西某实业公司九江县分公司在与金某签订房屋买卖合同前未通知徐某不构成侵害徐某的优先购买权。（二）徐某长期欠付租金构成根本违约后已经丧失优先购买权。虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定徐某具有优先购买权，但是其优先购买权的行使并不是没有任何限制，亦非在任何情形下都一直享有。2015年6月开始，徐某没有依约支付承租江西某实业公司九江县分公司房屋的租金，至2016年7月，徐某仍未支付租金，共欠付租金46万元余元。徐某书面承诺在2016年8月付清欠付的租金，但徐某并没有履行该承诺。徐某欠付一年多租金的行为，是未履行租赁合同的主要义务，属于根本违约，江西某实业公司九江县分公司可以按照法律规定解除租赁合同。租赁合同解除后，承租人自然不享有优先购买权。徐某的长期欠付租金的严重违约行为，属于不信守合同的表现，此时如认定徐某仍具有优先购买权，有违诚实信用的基本原则，应当认定其在构成根本违约后丧失了优先购买权。因此，徐某在2016年8月未按承诺支付欠付的租金后丧失了优先购买权。（三）徐某并没有能力购买其承租的房屋。同时，行使优先购买江西某实业公司九江县分公司要出卖、徐某承租的房屋需要1000多万的资金，而徐某当时无力支付欠付的租金。据此，可以认定徐某没有能力行使优先购买权，徐某也不具有同等购买能力来实际行使优先购买权。（四）江西某实业公司九江县分公司给予了徐某购买所承租房屋的机会。2017年10月，徐某在认为侵害了其优先购买权后，要求江西某实业公司九江县分公司承担赔偿责任。江西某实业公司九江县分公司即在2017年11月10日通知徐某可以行使优先购买权，并要求在收到通知后15内支付同等价款16926840元，同时明确表示配合徐某办理购房手续。虽然江西某实业公司九江县分公司出卖的房屋在2017年5月办理了过户手续，但徐某接到通知后15日内既没有回复，也没有为行使优先购买权准备好资金，这也表明徐某没有行使优先购买权的意愿。综上所述，江西某实业公司九江县分公司与金某签订商品房买卖合同没有侵犯徐某的优先购买权，徐某在长期拖欠租金后已经丧失了优先购买权，且徐某实际上也没有行使优先购买权的能力，江西某实业公司九江县分公司给予了其再次购买的机会，徐某主张江西某实业公司九江县分公司侵犯优先购买权，应当赔偿租赁房屋的差价和房屋装修的损失，没有事实依据。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第726条（本案适用的是《中华人民共和国合同法》第230条）《中华人民共和国民法典》第722条（本案适用的是《中华人民共和国合同法》第227条） ###### 一审:九江市濂溪区人民法院（2017）赣0421民初1308号民事判决(2018年5月30日) 二审:江西省九江市中级人民法院（2018）赣04民终1275号民事判决(2018年7月30日)再审:江西省高级人民法院（2019）赣民再147号民事判决(2019年11月28日)