关键词 民事,合资、合作开发房地产合同,合同效力,合同解除,房屋价款,核算补偿价款
裁判要点
自筹资金合作开发的“城中村”改造项目合同依法解除后，如未约定开发商建设补偿价款，且在双方不能达成一致意见时，可以参照能够基本反映还建房屋建设情况的政府指导价确定。
基本案情
某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与某社区居民委员会（以下简称某居委会）就某村“城中村”改造项目进行合作开发，但某公司完成了部分案涉还建房项目后，案涉还建房项目长期未继续履行。 原告某房地产开发有限公司诉称：某居委会在首期项目交付并支付房屋价款后，就擅自将还建房项目其余工程另行与第三方合作，应依法向某公司承担违约责任。但后来某公司变更违约诉请为解约诉请，请求法院判令：1.解除双方签订的《联合开发还建房协议书（一）》；2.判令某居委会向某公司支付合作建房的房屋价款计人民币77497967元；3.判令某居委会赔偿某公司资金占用损失40669344元（暂计算至2021年5月1日，以未付款项为基数从还建房交付之日起计算至给付完毕之日止）；4.判令某居委会承担本案全部诉讼费用。 被告某居委会辩称：1.案涉两合同因违反相关法律规定无效,原因是合作开发的土地和改造方案都没有取得相关政府及职能部门批准，某居委会不具备“国有土地”征收主体资格，双方协议也没有得到某居委会全体成员表决通过并形成决议；2.通过委托第三方鉴定机构认定某居委会应实际支付某公司发生的工程项目款；3.驳回某公司的其他诉请。 法院经审理查明：某公司与某居委会就某村“城中村”改造项目签订协议，约定合作方式为，某居委会提供全部还建房的批文及土地，占合作项目25%的股份，某公司负责提供建设资金，并负责项目的规划、设计、建设及销售办证，占合作项目75%的股份。首期项目“某花园二期还建工程”建设总面积为40948.41平米，于2013年12月交付某居委会，但某居委会仅向某公司支付房屋价款37157581元。2020年12月18日，某村委会与某公司签订《武汉市某某村某花园二期还建工程项目交付使用情况确认书》。 法院另查明，2013年8月1日，武汉市人民政府发布[2013]第xxx号征收土地公告，由某村委会作为实施征收单位，对某某村还建用地4.2625公顷进行征收，土地用途为居住用地。武汉市人民政府重点工程督查协调办公室于2015年5月7日作出《关于进一步完善城中村自主改造项目成本测算工作的通知（试行）》（以下简称《测算通知》）。该通知载明：还建房建筑物高度在100米及以下的按2800元/平方米测算建设费用。此外，某公司在2011-2013年期间取得房地产企业开发暂定资质证书。 湖北省武汉市中级人民法院于2021年11月29日作出（2021）鄂01民初281号判决：一、解除《联合开发“还建房”协议书〈一〉》；二、某居民委员会于本判决生效之日起十日内向某公司支付合作建房的房屋价款77497967元；三、某居民委员会于本判决生效之日起十日内向某公司支付资金占用损失（以77497967元为基数，自2014年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋价款给付完毕之日止）；四、驳回某公司的其他诉讼请求。 某社区居民委员会不服，以一审对案涉项目的结算方案没有事实和法律依据为由，提起上诉。湖北省高级人民法院于2022年5月9日作出（2022）鄂民终98号判决：一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01民初281号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01民初281号民事判决第二项、第三项、第四项；三、某居民委员会于本判决生效之日起十日内向某公司支付合作建房的房屋价款60030432元；四、某居民委员会于本判决生效之日起十日内向某公司支付资金占用损失（以60030432元为基数，自2014年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋价款给付完毕之日止）；五、驳回某公司的其他诉讼请求。
裁判结果
裁判理由
法院生效判决认为：本案中，双方《联合开发“还建房”协议书〈一〉》解除后的法律后果，某公司已建成的房屋不能恢复原状，某居委会应向某公司支付还建房屋相应的对价。关于对价的金额，双方在协议中并未明确约定，其后也未能达成补充协议，因此本案中只能通过双方的履约行为以及相关市场价或政府指导价等来确定双方的合同对价。双方当事人对于已分配的188套房屋价款虽然未再行补充约定，但已经以实际履行行为对该部分房屋价款进行了确认，即该188套房屋售价共计37157581元，该款项已由某居委会全额支付给某公司，故对该已分配的188套房屋对价，因双方已实际履行完毕，无需再行处理。对案涉未结算部分包括还建房住宅（12043.61㎡）、商铺以及党群服务中心（7188.51㎡+2207.32㎡），整体参考2015年《测算通知》的价格来核算房屋价款，可以基本反映该部分还建房屋的对价，也与武汉市近年来的还建房地产价格大体相当。经测算，案涉还建房未结算部分价款为60030432元（21439.44平方米×2800元/平方米）。
相关法条
《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日发布）第43条第1款、第60条 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第13条 ######一审：湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01民初281号民事判决（2021年11月29日） 二审：湖北省高级人民法院（2022）鄂民终98号民事判决（2022年5月9日）