关键词 民事,物权保护,腾房,买卖不破租赁,综合案件事实,共同侵权
裁判要点
对于当事人提交的证据《房屋租赁协议》能否采信，应综合考虑案涉房屋拍卖经过、当事人主张权利方式、证据提交时间等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断。
基本案情
某投资公司起诉请求：1.某大酒店公司和某实业公司腾退案涉房屋；2.某大酒店公司和某实业公司向某投资公司支付拒不实际交付房屋义务所导致的损失1800万（暂计至2011年2月底止）；3.某大酒店公司和某实业公司承担全部诉讼费用。 法院经审理查明：2008年12月31日，长沙市岳麓区人民法院作出（2008）岳执字第0521、0525号民事裁定书：将被执行人某实业公司所有的“某大酒店”第6-14层房屋及第15层的324平方米（以下简称案涉房屋）作价3712万元，抵偿被执行人某大酒店公司和被执行人某实业公司所欠申请执行人中国建设银行股份有限公司某支行（以下简称建行某支行）的总计37118623.83元的债务。2010年9月17日，建行某支行与某拍卖公司签订《房地产委托拍卖合同》，约定建行某支行委托某拍卖公司对案涉房屋进行拍卖。2010年10月11日，某拍卖公司对案涉房屋进行公开拍卖。竞买人某投资公司、黄某、徐某以人民币2440万元拍得案涉房屋。同日，某拍卖公司与竞得人签订了《拍卖成交确认书》。2010年12月23日，长沙市房屋产权管理局就案涉房屋为某投资公司下发了房屋所有权证书。案涉房屋拍卖后一直由某大酒店公司和某实业公司占有使用。在本案一审诉讼中，根据某投资公司的申请，一审法院委托某房地产估价有限公司对案涉房屋的占用损失进行了评估。 长沙市中级人民法院于2013年7月25日作出（2011）长中民三初字第0227号民事判决：一、某大酒店公司、某实业公司在判决生效后15日内将案涉房屋腾退交付给某投资公司；二、某大酒店公司、某实业公司在判决生效后15日内赔偿某投资公司房屋占用损失1105.19万元（自2010年10月11日计算至2013年1月28日止）以及利息损失，2013年2月1日至房屋腾退之日的损失按14025元/天另行计算；三、驳回某投资公司的其他诉讼请求。某投资公司、某大酒店公司、某实业公司均不服一审判决，提起上诉。湖南省高级人民法院于2013年12月10日作出（2013）湘高法民一终字第156号民事裁定：撤销一审判决，本案发回长沙市中级人民法院重审。在重审过程中，某大酒店公司向法院提交了其与某实业公司签订的落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》，法院对该证据未予采信。长沙市中级人民法院重审后于2015年4月27日作出（2014）长中民三重初字第00120号民事判决：一、某大酒店公司、某实业公司在判决生效后15日内将案涉房屋腾退交付给某投资公司；二、某大酒店公司、某实业公司在判决生效后15日内赔偿某投资公司房屋占用损失（自2010年10月11日计算至2013年1月28日止的损失为1105.19万元，2013年1月29日至房屋腾退之日的损失按14025元／天另行计算）以及利息损失；三、驳回某投资公司的其他诉讼请求。某大酒店公司、某投资公司不服上述重审民事判决，提起上诉。湖南省高级人民法院于2015年10月26日作出（2015）湘高法民一终字第283号民事判决：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三重初字第00120号民事判决；二、驳回某投资公司的诉讼请求。某投资公司不服上述判决，向检察机关申请监督。最高人民检察院提出抗诉。最高人民法院于2021年12月3日作出（2021）最高法民再144号民事判决：一、撤销湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第283号民事判决；二、维持湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三重初字第00120号民事判决。
裁判结果
裁判理由
法院生效裁判认为：本案争议焦点是某大酒店公司依据落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》主张其就案涉房屋享有承租权，应否支持；某大酒店公司、某实业公司应否向某投资公司腾退案涉房屋并赔偿损失以及损失如何计算。（一）某大酒店公司于2015年3月本案发回重审后的一审第二次开庭时，提交了落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》，并提出其与某实业公司自2001年11月起即存在租赁关系、其就案涉房屋享有承租权的主张。本院认为，对于该《房屋租赁协议》，不应予以采信。理由如下：首先，案涉房屋原属某实业公司所有，2008年12月被人民法院在执行过程中裁定抵债给建行某支行。在此抵债过程中，某实业公司和某大酒店公司均未主张该《房屋租赁协议》之存在。至2010年10月案涉房屋被拍卖时，在某大酒店公司已收到行使优先购买权通知的情况下，某实业公司和某大酒店公司亦未主张该《房屋租赁协议》之存在。发生本案诉讼后，在本案第一次一审、第一次二审，乃至重审第一次开庭时，某实业公司和某大酒店公司仍未主张该《房屋租赁协议》之存在。直至2015年3月重审第二次开庭时，某大酒店公司才向法院提交了以前从未提交过的落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》。从一般常识出发，如果某大酒店公司与某实业公司确实于2001年11月1日签订了《房屋租赁协议》，且在案涉房屋所有权发生变化后某大酒店公司要求新的所有权人按照原有租赁合同内容继续履行，则某大酒店公司或某实业公司理应及时向案涉房屋新的所有权人建行某支行、某投资公司出示该《房屋租赁协议》，但是其没有出示。甚至在2011年3月发生本案诉讼后，直至2015年3月重审第二次开庭之前长达4年的历次审理过程中，某大酒店公司或某实业公司亦未提及该《房屋租赁协议》。如果该《房屋租赁协议》确实存在，则某大酒店公司和某实业公司的上述行为显然不合常理。某大酒店公司和某实业公司就当初未向法院提交《房屋租赁协议》的原因解释称，是因为之前的诉讼系围绕拍卖行为是否有效的争议而展开，故未提交该《房屋租赁协议》。对此本院认为，无论在案涉房屋拍卖过程中是否存在违法违规情形、无论各方当事人在诉讼中是否对拍卖行为的效力提出了争议，对于某大酒店公司而言，所谓的《房屋租赁协议》都是其在本案中据以主张权利的重要证据，某大酒店公司和某实业公司的上述解释不足以构成令人信服的合理理由。在本院审理过程中，某实业公司提交了（2013）长中民三初字第01019号民事裁定书、（2015）湘高法民一终字第22号民事裁定书，欲以证明在本案中没有及时提交《房屋租赁协议》作为证据的合理性，对此本院不予采纳。其次，根据某实业公司工商登记备案资料显示，该公司在相近时期内工商登记备案资料中使用的两枚公章，与落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》上加盖的某实业公司公章相比，均存在明显差异。虽然公司在某时间段中同时使用多枚公章的情形并非罕见，亦不能仅以某枚公章未备案或未在相关备案资料中使用为由即否认加盖该枚公章的文件材料的真实性，但某实业公司在本案中并未提供证据证明其在所谓签订《房屋租赁协议》的2001年11月1日前后的同一年度时间段内，还曾经在其他场合使用过同一枚公章。就此而言，亦足以令人质疑落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》的真实性。再次，某实业公司系某大酒店公司的控股股东，两公司法定代表人和住所地原均相同，二者具有关联关系。某大酒店公司代某实业公司支付银行贷款利息、缴纳税费，以及某大酒店公司向某实业公司支付相关凭证上标注为“往来款”的款项等事实即使真实存在，亦均不足以证明落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》的真实性。在本院审理中，某实业公司提交的改制验资报告，以及某大酒店公司提交的验资报告书、某大酒店公司章程、聘任决定、董事会决议、营业执照等证据材料，与本案争议焦点不具有关联性，亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性，本院不予采信。又次，某拍卖公司在拍卖案涉房屋之前，向某大酒店公司发出通知，告知某大酒店公司参加竞买、行使优先购买权，是基于某大酒店公司当时实际使用案涉房屋的事实。即使某拍卖公司认为某大酒店公司是案涉房屋的承租人，也不能据此确认当事人之间的房屋租赁法律关系，亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性。综上，某大酒店公司对于其迟至本案发回重审后的一审第二次开庭时才提交落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》不能作出令人信服的解释，某大酒店公司与某实业公司提交的证据亦不足以证明该《房屋租赁协议》的真实性，本院对该《房屋租赁协议》不予采信。原审判决认定某大酒店公司与某实业公司于2001年11月1日签订了《房屋租赁协议》，属证据采信和事实认定错误，应当予以纠正。（二）关于某大酒店公司、某实业公司应否向某投资公司腾退案涉房屋并赔偿损失以及损失如何计算的问题。案涉房屋已经长沙市岳麓区人民法院裁定抵偿其所欠建行某支行的债务，并已由建行某支行委托某拍卖公司拍卖给某投资公司，该房屋的产权已登记至某投资公司名下。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，第五条“民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定”，本案系经检察机关提起抗诉后按照审判监督程序再审的案件，应适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，《中华人民共和国侵权责任法》第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”的规定，某大酒店公司、某实业公司不交付案涉房屋，继续占用经营，已侵害了某投资公司的所有权，应当承担相应的侵权责任。其中，某大酒店公司直接占有使用案涉房屋，当然应承担侵权责任；某实业公司虽未直接占有使用案涉房屋，但在案涉房屋所有权已发生转移的情况下，其不仅未将案涉房屋交付新所有权人，反而交给某大酒店公司占有使用，且在诉讼过程中与某大酒店公司共同提出抗辩，故其应共同承担侵权责任。综上，湖南省高级人民法院作出的原审判决依据某大酒店公司提交的落款时间为2001年11月1日的《房屋租赁协议》，认定某大酒店公司与某实业公司之间在案涉房屋拍卖之前已经形成房屋租赁法律关系，并根据“买卖不破租赁”原则，支持某大酒店公司提出的其并不存在侵权的主张，认定事实确有错误，应当予以纠正。长沙市中级人民法院（2014）长中民三重初字第00120号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第235条、第238条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第34条、第37条） 《中华人民共和国民法典》第1168条（本案适用的是2010年7月１日施行的《中华人民共和国侵权责任法》第8条） 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第1条第2款、第5条 ######一审：长沙市中级人民法院（2011）长中民三初字第0227号民事判决（2013年7月25日） 二审：湖南省高级人民法院（2013）湘高法民一终字第156号民事裁定（2013年12月10日） 重审一审：长沙市中级人民法院（2014）长中民三重初字第00120号民事判决（2015年4月27日） 重审二审：湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第283号民事判决（2015年10月26日） 再审：最高人民法院（2021）最高法民再144号民事判决（2021年12月3日）